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楼市新政轮番轰炸:济南房价调控够狠吗? 谁是楼市清流?

2016/10/8 22:50:30 来源:互联网 字号:T / T

今年房价疯狂大涨,销售商和购房者都陷入了疯狂。中秋节期间,郑州抢房“如挤春运”,上海老太太直接打“飞的”来抢;合肥购房者冒雨抢房;9月17日济南一楼盘开盘两个半小时便被一抢而空;杭州楼市在9月19日限购前夜成交破纪录……

楼市新政轮番轰炸:济南房价调控够狠吗? 谁是楼市清流?

易居研究院智库中心最新报告指出,8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.3%。一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%,三类城市增幅均有扩大,其中一线城市增幅扩大最明显。一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为30.5%、10.3%和2.5%,三类城市增幅均有扩大。以济南东部为例,2016年农历年前还6000元/平方米的某楼盘已经涨到了12500元/平方米。

从政策方面来看,去年以来,中央定调去库存,加上降准降息、购房层面刺激政策等,都有利于去库存,但楼市分化格局明显,部分城市在持续宽松政策的影响下,呈现过热发展趋势。

从金融机构方面来看,由于2016年上半年经济对于房地产的依赖性较高,加上楼市库存压力较大,中央对金融机构实施优惠房贷的力度亦会相对宽松,所以上半年或会有更多时间使房贷优惠利率保持在较低水平。

国庆假期,从9月30日晚到10月8日凌晨,19个城市密集发布楼市调控新政重启限购限贷,过热的房地产市场遭遇当头一棒,地方政府为楼市降温意图明显。

这些城市包括北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州。

济南的房价调控政策够狠吗?

随着“济八条”出台,房企违规被查,济南楼市限购限贷政策的出台,国庆假期济南楼市市场随之降温:2日、3日突击网签后,网签量开始下滑,疯涨的房价开始趋于平稳。

济南楼市重拳

9月28日

“济八条”出台,提高土地竞买保证金,缩短出让价款缴清时间

10月1日

两房企违规炒作哄抬房价被查

10月2日

重启限购限贷政策,提高首付比例,非本市户籍限购一套

10月3日

严查违规认筹、畸高涨价

10月4日

严控撤网签,炒房赚差价行不通了

10月8日凌晨 限购细则出台

10月8日凌晨,济南市建委联合房管、国土、公安、民政5部门下发《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》,限购政策实施细则落地。

楼市新政轮番轰炸:济南房价调控够狠吗? 谁是楼市清流?

通知称,自10月3日起,买房必须提供限购证明,本地户籍家庭限购3套住宅,外地家庭限购1套。单身人士待民政、房管、公安等部门联网之后再开具限购证明,暂时不能网签,这意味着离婚买房的规避招数失效。

在此轮楼市调控中,济南楼市新政在规范开发商销售和限购发力。在限制非本市户籍家庭购房方面,济南与苏州、天津类似,无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房。与南宁、佛山的温柔调控相比,济南此轮调控有许多实质内容;但与深圳、北京等严格的限购限贷相比,济南楼市新政在限贷方面又较为宽松。

鬼知道深圳楼市经历过什么,竟出台如此让人咳血的调控政策!

此轮19城密集调控政策中,一线城市中的深圳调控政策最为严格,限购又限贷。

楼市新政轮番轰炸:济南房价调控够狠吗? 谁是楼市清流?

深圳的限购政策在此前限购政策的基础上进一步深化。深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保。针对通过离婚、结婚不断地获得购房资格的现象,深圳规定,对于户籍单身人士(含离异)限购一套住房。在限贷方面深圳规定,无房且无贷款记录的,执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。

这次差别化的信贷政策体现了两个原则,一是认房又认贷,二是对于刚性需求、合理的改善性需求、投资需求进行了明确的界定。

深圳最严楼市调控的背后是深圳疯涨的房价。2015年深圳楼市商品住宅成交均价大幅飙升,同比涨幅高达33%,领涨全国各大城市。同期北京涨幅17.60%,上海13.04%。美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示,深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于加州圣何塞。这座号称“来了就是深圳人”的城市面临着高居住成本导致人才流失的风险。

此轮调控实质:限购限贷

国庆期间各地出台的楼市调控政策内容虽然较多,但核心都是限购限贷。

首先是限购,本轮调控新政基本都涉及重启或扩大限购。其中合肥、南京限购政策比较严格,本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域)。苏州涉及的行政范围最大,所辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。济南本市户籍居民家庭限购3套住宅,非本市户籍限购1套;同时,通过离婚规避限购在济南也行不通。

限贷方面,常见政策为提升二套房首付至四成或五成。例如,苏州限贷力度较大,不但第三套禁贷,二套房首付(贷款未结清)也提升到了八成;济南购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

楼市清流重庆的经验,是否具有借鉴价值?

楼市新政轮番轰炸:济南房价调控够狠吗? 谁是楼市清流?

重庆不仅不在19城之列,重庆还是全国一二线热点城市中唯一没有大举限购限贷的城市。在过去5年,重庆房价只涨了12%,均价刚过7000;GDP却从7925亿元涨到了15719亿元,升幅为98%;居民人均收入也从17532元涨到了27239元,涨幅为55%,是房价涨幅近5倍。

那么重庆为什么能在这房价疯涨的浪潮中稳住呢?事实上,重庆的办法并不复杂,甚至算不上高深。

重庆房价稳,首先离不开按照对需求的估计配足土地的供应。同时,重庆强调给开发商更低价格的土地,给开发商一个低价还能盈利的空间。除了从土地供应、土地价格的调控合理控制房价,力争让更多人买得起房,重庆还大力推动面向低收入群体的保障房供应。

房地产调控核心应该是这么两点。一是尊重市场规律,从供需两端解决问题;二是注重民生安居保障,既平抑房价让买得起的尽可能买得上房,也确保买不起的低收入群体,尽可能住得上房。

房地产调控目的不是稳住价格,而是让老百姓买得起、住得上房子。

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